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제2의 판교라는 서울 마곡지구.... !!

"마곡보다 우장산 일대 더 들썩... LG사이언스파크 오픈"

4월 23일 아침 8시 30분. 서울 지하철 5호선 마곡역에 내리니 드문드문 출근길을 서두르는 사람들이 보인다. 마곡역 2번 출구로 나오면 주변에 한창 공사가 진행 중이다. 마곡역 3~5번 출구 공사다. 2019년 완공 예정이다. 공사 현장을 뒤로 하고 사람들을 따라가보면 오른쪽에 또 다른 공사 현장이 있다. 건물 골조가 올라가고 있는 귀뚜라미 R&D연구센터다. 귀뚜라미 공사 현장 건너편에 웅장한 건물 여러 동이 모습을 드러냈다. 바로 ‘LG사이언스파크’다. LG그룹이 만든 국내 최대 규모 융복합 연구단지인 마곡 LG사이언스파크가 4월 20일 개관했다. 이른 아침 시간이지만 LG사이언스파크로 출근하는 사람들이 조금씩 눈에 보입니다.

LG그룹이 총 4조원을 투자해 만든 LG사이언스파크는 축구장 24개 크기인 17만여㎡(약 5만3000평) 부지에 건설된 20개 연구동으로 이뤄졌다. 연구동 연면적은 111만여㎡(약 33만7000평)로 여의도 총면적의 3분의 1이 넘는 규모다. LG전자와 LG디스플레이, LG이노텍, LG화학, LG하우시스, LG생활건강, LG유플러스, LG CNS 등 8개 계열사 연구 인력 1만7000여명이 입주해 연구 중이다. 앞으로 추가 공사가 이어져 2020년 모든 공사가 완료되면 거주 인력은 2만2000명으로 늘어 난다고 하네요.

현재 마곡지구에는 LG사이언스파크 외에도 코오롱그룹의 ‘원앤온리(One&Only)타워’도 입주했다. LG사이언스파크 대각선 맞은편에 위치한 원앤온리타워는 LG그룹보다 나흘 빠른 4월 16일 입주식을 갖고 본격적으로 업무를 시작했다. 코오롱그룹은 코오롱인더스트리, 코오롱생명과학, 코오롱글로텍 등 코오롱 계열사들의 R&D 인력과 본사 인력까지 약 1000명을 입주시켰다. 원앤온리타워 바로 옆에는 현재 에쓰오일 기술개발센터(TS&D) 건립이 한창 진행 중이다. 에쓰오일이 종합에너지회사로 도약할 수 있도록 R&D를 담당하는 장소 입니다.

기업들이 속속 입주하고 도시의 모습이 조금씩 갖춰지면서 마곡지구 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 마곡지구는 각종 상가와 오피스텔, 업무지구와 아파트로 구성됐다. 계획도시답게 도로도 시원시원하고 깨끗하게 정리 정돈이 잘돼 있는 모습이다. 아직도 여러 곳에서 공사가 진행 중이고 몇몇 부지는 허허벌판으로 남아 있어 완벽한 도시 모습을 갖추기는 시간이 조금 필요해 보였지만 1~2년 전과 비교하면 제법 도시의 구색이 갖춰졌다. LG 직원들이 입주한 뒤로는 5호선 발산역을 중심으로 상권도 활발히 형성 되었습니다.

▷엠벨리7단지 10억원 돌파 눈앞

마곡지구는 서울주택도시공사(SH)가 서울 강서구 마곡동을 중심으로 총 366만5000㎡ 부지에 공동주택과 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 개발사업이다. 2013년부터 개발을 시작해 조금씩 모습을 드러내고 있습니다.

마곡지구 부동산 시장은 크게 두 가지로 분류할 수 있다. 아파트와 같은 공동주택에 대한 투자와 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산 인데요.

아파트는 이미 가격이 많이 올라 매수자와 매도자 모두 관망세다. 2013년만 해도 마곡지구 공공주택은 미분양이 속출했다. 하지만 부동산 시장이 좋아지면서 마곡지구 아파트 또한 가격이 급등했다. 2015년 마곡지구의 유일한 민간분양 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’는 1순위 경쟁률 26.87 대 1을 기록하기도 했다. 이후 마곡지구를 대표하는 아파트 단지 ‘엠벨리’ 가격은 매년 1억원씩 오르고 있습니다.

마곡지구 랜드마크인 마곡엠벨리7단지. 마곡나루역과 가깝고 대규모 단지로 구성돼 가장 비싼 단지다. 엠벨리7단지는 올해 3월 전용 84㎡ 물건이 9억9500만원에 거래됐다. 약 4억원에 분양했다는 점을 감안하면 2배 이상 시세가 오른 셈이다. 올해 1월에도 9억5000만원에 거래되는 등 10억원 돌파를 목전에 두고 있다. 1~2년 전에도 엠벨리가 고점을 찍었다는 평가가 주를 이뤘지만 그럼에도 꾸준히 가격이 상승세 입니다.

엠벨리6단지도 7단지와 시세가 거의 엇비슷하다. 지난해 말 전용 84㎡가 8억원 후반에 시세가 형성됐지만 올해 3월 9억8000만원까지 거래됐다. 다만 최근 분위기는 단기 가격 상승에 대한 피로감으로 매수세가 완전히 사라진 상황이다. 매도자 또한 다주택자 양도소득세 중과세 부담으로 좀 더 지켜보자는 분위기가 강합니다.

마곡동 A공인중개사사무소 관계자는 “현재 예정 기업의 절반도 입주가 되지 않았는데 벌써부터 집이 부족하다는 얘기가 나돈다”며 “대다수 집주인은 16만명에 달하는 상주인구가 모두 들어오면 마곡지구 아파트 가격이 계속 오를 수밖에 없다고 내다보고 있다”며 말했습니다.

현시점에서 마곡지구 아파트가 투자상품으로 적합한지는 다소 모호한 상황이다. 매매 시세는 거의 10억원에 육박하는 반면, 전세가율은 낮게 책정됐기 때문이다. 엠벨리 전세 시세는 대략 5억원 전후(전용 84㎡ 기준)에 형성됐다. 투자할 때 드는 비용이 많기 때문에 투자에 적합하지 않을 수도 있습니다.

마곡지구에 입주한 기업 임직원들은 가격이 급등한 마곡 엠벨리보다 인근 우장산 주변 아파트를 눈여겨보는 분위기다. 우장산힐스테이트나 우장산아이파크e편한세상은 엠벨리보다 저렴하면서도 학군도 잘 갖춰졌다는 장점이 있다. 우장산힐스테이트 또한 꾸준히 가격이 올라 현재 약 8억5000만~9억원(전용 84㎡ 기준)에 거래됩니다.

실수요자라면 올해 예정된 공공분양을 노려볼 만하다. 마곡엠벨리9단지다. 지난해 1월 착공해 2019년 10월 준공 예정인 이 단지는 이전 마곡지구 공공분양과 마찬가지로 후분양제가 도입될 계획이다. 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 분양될 것으로 예상되면서 벌써부터 ‘로또 아파트’로 불리고 있습니다.

마곡지구 주변 집값이 너무 급등하면서 김포 등을 눈여겨보는 사람도 많아졌다. 마곡엠벨리 전세가격도 안 되는 시세에 내집마련이 가능하기 때문이다. 김포도시공항철도만 완공되면 접근성은 몰라보게 좋아질 수 있다. 김포한강신도시 내 아파트가 미분양을 털어낸 것도 기업들의 마곡지구 입주가 어느 정도 영향을 끼친 것으로 풀이됩니다.

▶오피스텔 가격 슬금슬금 상승

▷상권은 발산역 중심으로 활발

오피스텔은 도시 형성 초기 단계만 해도 워낙 대규모 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 공실 우려가 잇따랐다. 하지만 LG사이언스파크가 들어오면서 오피스텔 입주는 속속 완료됐다. 지금은 공실을 찾기 어렵다. 마곡지구를 대표하는 오피스텔인 보타닉푸르지오시티는 현재 전세가격이 분양가격과 비슷하게 시세를 형성하고 있다. 1억5000만~1억7000만원에 분양했던 전용 22㎡의 전세 시세는 1억5000만원 전후. 힐스테이트에코 또한 비슷하다. 마곡나루역 주변에 브랜드 있는 오피스텔은 대부분 전세가격이 분양가격과 비슷한 수준입니다.

양천향교역부터 시작해 발산역으로 이어지는 라인에 위치한 오피스텔은 이미 전세 시세가 분양가격을 넘어섰다. 마곡오드카운티1차 오피스텔 전용 20㎡는 1억3000만~1억4000만원에 분양했지만 현재 전세 시세는 1억5000만원 수준이다. 마곡동 B공인중개사사무소 관계자는 “LG 임직원들이 대부분 오피스텔 매매나 월세보다 전세를 선호하고 있다”며 “전세 물건이 귀하다 보니 매물이 나오는 즉시 바로 거래된다. 전세 시세가 높게 형성되면서 매매가격을 끌어올리고 있다”고 분석했습니다.

반면 월세 시세는 그리 높지 않다. 마곡나루역 주변 브랜드 오피스텔은 전용 22~25㎡ 기준으로 보증금 1000만원에 월세 55만~60만원에 거래된다. 매매가격이 2억원에 가깝다는 점을 감안하면 수익률은 3% 정도다. 판교도 입주 초기 월세 시세가 낮게 형성됐지만 기업들이 입주하면서 월세 시세가 급격히 오른 바 있다. 투자자들 또한 당장이 아닌 5년 뒤를 내다보고 마곡지구 오피스텔에 투자하는 분위기 입니다.

발산동 C공인중개사사무소 관계자는 “지금은 발산역 주변 상권이 인기 있지만, 미래 가치는 당연히 마곡나루역이 훨씬 높아질 것으로 예상된다”며 “보타닉공원이 완성되고 김포도시공항철도가 완공되면서 마곡나루역이 환승역이 되면 앞으로 마곡지구의 중심이 될 것”으로 내다봤습니다.